6 SORU 6 YANIT | Pandemi ofis kiralama sektörünü nasıl etkiledi?

 6 SORU 6 YANIT | Pandemi ofis kiralama sektörünü nasıl etkiledi?

COVID-19 salgını nedeniyle birçok ofis kullanıcısı, ev-ofis (home-office) ve dönüşümlü çalışma modeline geçerken pandemi sonrası dönemde ofis kullanımının nasıl değişeceği konusu, ofis pazarının…

Global salgın, hemen hemen her sektör üzerinde ciddi etkiler yarattı. Büro sektörü de bu krizin sunduğu zorluklar ve fırsatlarla karşı karşıya. Bilhassa bu süreçte hayatımıza yeni bir çalışma şekli girdi; ‘home office’… Başka bir deyişle evin bir bölümünü büro olarak kullanarak haneden çalışma olanağı sunan bir çalışma modeli. Hem artısı hem de eksisi olan bir süreç…

Dünyada bu çalışma şekli ağır ağır büyük şirketlerde de uygulanmaya başladı. Sözgelimi Facebook’un kurucusu Mark Zuckerberg, yaptığı izahta çalışanların en az yüzde 50'sinin önümüzdeki 5 ila 10 sene arasında haneden mesai yapacağını söylemişti. Benzer bir şekilde Twitter’ın üst düzey yetkililerinden Jennifer Christie de, “Şayet çalışanlarımız haneden işlerini yapabilecekleri bir pozisyonda ise ve pandemiden dolayı bunu istiyorlarsa, sonsuza kadar haneden çalışabilirler” demişti. Ülkemizde de vaziyet farksız değil. Tamamiyle haneden çalışma kararı alan şirketler Türkiye'de de yavaş da olsa yaygınlaşıyor.

Diğer taraftan ofis sektörü için bu durum biraz kritik. Yayımlanan bir hayli raporda salgının 2020’nin ilk yarısında ofis kiralama ve satın alma işlemlerini dondurduğunu gösteriyor. İstanbul ofis pazarında bir evvelki yıla oranla kiralama oranının yüzde 20-30 düştüğüne değin bilgiler var. Peki, pandemiyle beraber haneden çalışma şekli hayatımızda yer etmişken ofis kiralama pazarında ciddi bir düşüş mevzubahis mu?

Gayrimenkul hizmetleri veren özel bir firmada İdare Heyeti Başkanı olarak görev yapan Tuğra Gönden, ofis ihtiyacının tamamıyla ortadan kalmadığını ancak son zamanlarda ofislerin çalışanların pandemiden doğan ihtiyaçlarını karşılayacak şekilde yine tertip etmesi gerektiğini belirterek pandemi çağının ofis trendlerini Hurriyet.com.tr’ye anlattı…

Pandemi genel olarak ofis kiralama sektörünü nasıl etkiledi?

Aslında ofis kiralama hacminde azalma yaşanmadı lakin işlemlerin yapısının değişmesi söz konusu. Yeni kiralamaların dışında mevcut yerlerde yeniden kiralamalar oldu. Bu manada pandeminin en ehemmiyetli tesiri, yarattığı belirsizlikle alakalı. Büro kiralama kararları, şirketlerin uzun vadeli geleceklerini etkileyen unsurlar olması nedeniyle kolay alınan kararlar değiller. Pandeminin çalışma düzenine ve pazar koşullarına tesirini tam görmeden bir hayli şirket kararlarını iptal etmedi ancak erteledi.

Önümüzdeki dönemde bu ertelenen kararların talep olarak karşımıza çıkacağını düşünüyoruz. Sıhhat, operasyon ve tasarruf mananında iyileştirme ehemmiyetli bir motivasyon teşkil ediyor ve dolayısıyla eskiye göre daha değişik talepler şekillenecektir. Küçülmeler olacağı gibi sosyal mesafe ve çoklu çalışma ortamlarının sunulması ile birlikte toplamda artan taleplerin olduğunu da görüyoruz.

İstanbul’da merkezi iş alanı denilen Maslak, Beşiktaş, Etiler, Levent, Mecidiyeköy, Şişli, Zincirlikuyu, Esentepe ve Gayrettepe gibi bölgelerde şu an kiralarda düşüş var mı?

Kiralar Türk lirası olarak düşmedi, sabit kaldı. Fakat bir müddettir yaşanan kur artışları sebebiyle kiralarda döviz cinsinden yeniden kur artışı oranında düşüşler söz konusu. Yakın vakitte kurların düşmüş olması ve bunun devamlılığı döviz bazında terse dönebilir.

Pandeminin bürolara tesiri kalıcı olursa, sektör alternatif olarak ne düşünüyor?

Bürolara hali hazırda ihtiyaç var fakat eskisi gibi yoğun kullanamıyoruz. Sosyal mesafe odaklı acil tedbirler ve pandeminin beraberinde getirdiği ekonomik meseleler neticesinde tasarruf ön tasarıya çıktı bu süreç içinde. Pandemi süresince bürolar eskisi gibi kullanılamıyorsa da bu bürolara artık ihtiyaç kalmayacağı mananına gelmez. Tam tersine uzun vadede ofis kullanan iş gücünde artış bekleniyor ve dolayısıyla ofislere önümüzdeki dönemde daha fazla ihtiyaç olacak.

Küçük şirketlerin kullandığı apartman dairesinden dönüştürülmüş ofis talebinde de bir değişim söz konusu mu?

Her şirket kendi ihtiyaç ve önceliklerine göre çalışma ortamı şartlarını yeniden belirliyor. Bu konuda insan sıhhatini ilgilendiren unsurlar daha da ön tasarıya çıkıyor. Ofis düzenleri hızla gelişecektir. Bu süreçte artık temiz hava, asansör kapasiteleri vb. konular ehemmiyetli kriterler olarak karşımıza çıkıyor. Binaların bunları sağlamaları kaçınılmaz. Apartman dairelerinde bu olası olmuyor.

İstanbul’da ofis boşluk oranı yüzde 35’lerde diye izahlar var. Bu doğru mu?

Bu konuda bilgi kirliliğine sebep olan kimi yanlış anlaşılmalar var. İstanbul ofis pazarında 2020 yılı nihayetinde yüzde 22,7 boşluk söz konusu başka bir deyişle bu oranda ofislerin kullanıcıları yok daha. Kullanıcısı (sahibi veya kiracısı) olup da pandemi döneminde kullanılmayan ofislerin oranının daha yüksek olması ile birlikte bu geçici bir öğe. Şirketlerin bu süreçte yoğun olarak ofislerini salıverdiklerini görmedik. Tanık olduğumuz şey ofislerin daha farklı emelli kullanılması ve ofislerle alakalı ihtiyaçların değişmesi durumudur. Pandemiden önce de görüyorduk fakat pandemi bunu ciddi manada hızlandırdı.

Pandemi sonrası ofis sektörünü neler bekliyor?

Ofislere ferdi çalışma alanlarının bulunduğu mekân olmak yerine şirket kültürünü yaşatan, iç ve dış etkileşimin fiziki ortama bürünmüş hali olarak bakmak gerekir. Çalışanların bireysel faaliyetleri için ekosistem mantığı ile ansızın fazla esnek analiz eder sağlanabilirken (haneden ve diğer mekanlar), ana üs ve diğer uydu alanlar ile etkileşime hane sahipliği yapan mekanlara ihtiyaç artacaktır. Değişen ihtiyaçlara yönelik binalarda alt yapı iyileştirme ve ilave yatırımlar gerekecektir. Bunu sağlayabilen binalar öne çıkıp ayrışacaktır. Altyapısı yetersiz kalan veya iyileştirme yapamayan binalar için şartlar daha da zorlaşacaktır ve bu noktada boşluğun artmasını bekliyoruz. Ayrı olarak sosyal donatıların beraberinde esnek büro ve ortak kullanımlı alanlar, büro binalarında ve projelerinde oldukça ehemmiyet arz eden bir öğe olacaktır.