Kira sözleşmesi yaparken dikkat! Hemen imzalamayın, çok kişinin başına geliyor...

Kira sözleşmesi yaparken dikkat! Hemen imzalamayın, çok kişinin başına geliyor...

Kira kontratları, kiracı ve mülk sahibi arasında yapılan kolay bir kontrat gibi gözükse de dikkat edilmediğinde her iki taraf için mesele çıkarabiliyor. Özellikle son zamanlarda konut sahipleri, kiracılara

Konut kiralama sürecinde hem kiracının hem de konut sahibinin mesullükleri kira sözleşmesinde de detaylı bir biçimde belirtiliyor. Fakat standart kira sözleşmelerine, konut sahiplerinin özel istekleri istikametinde maddeler ilave edilebiliyor ama bu da muhakkak şartlar sonucunda hakikatleşiyor.

Son zamanlarda ise konut sahipleri konutu kiralarken kiracılara ‘tahliye taahhütnamesi’ imza atmaları için zorluyor. Zira konut sahibi, meşru olarak haklı sebeple kiracıyı tahliye edebilmek ve en süratli bir biçimde konutu boşalttırmak için bu evraka güveniyor. Ama bu gidişat pek çok mağduriyet ortaya çıkarıyor.

Misalin Antalya’da yaşayan Zeynep ve Özgür Fırat çifti, oturdukları konutu kiralarken konut sahibi tarafından imza attırılmak istenen tahliye taahhütnamesini ‘tarih olmadan’ imza atmak zorunda kaldı.

Daha sonra konut sahibi tarihi kendi doldurup Fırat çiftini konuttan çıkarmak istedi. Kontratlarını iki ay evvel yenilemiş olmalarına karşın çift, bir anda tahliye kararıyla sarsıldı. Mevzu duruşmaya taşınsa da bu stil misallerin sayısı, son zamanlarda  oldukça arkasıydı.

Kira sözleşmesi yaparken dikkat Hemen imzalamayın, çok kişinin başına geliyor...

İMZA ATILDIYSA GERİ DÖNÜŞÜ ÇOK GÜÇ

Mevzuyla alakalı görüşlerine müracaat ettiğim Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, “Tahliye taahhütnamesi kiracıyı süratlice tahliye edebilmenin bir yolu. Bu sebeple kiracıya kontrat başlangıcını imza attırılıyor. Ancak Yargıtay kontrat içeriğinde yer alan ve kontrat ile aynı gün imza attırılan tahliye vaadini geçerli kabul etmiyor” dedi ve ilave etti:

“Bu sebeple piyasada tarih alanı ya boş vazgeçilen ya da kira kontratı tarihinden bir zaman sonra tertip edilmiş gibi tahliye taahhütnamesi tertip ediliyor. Bu biçimde tertip edilen tahliye vaatleri altındaki imza kiracıya ait ise geçerli oluyor. Yargıtay çok sarih bir biçimde imzaya bakıyor. Başka Bir Deyişle şahıs böyle bir taahhütname vermişse üstünün ve tarihinin sonra doldurulmuş olmasının hukuken evrakı geçersiz kılma vaziyeti yok.”

MADDELLERE İLAVE EDİLSE DAHİ GEÇERSİZ

Peki kontrat maddeleri arasında "Sene sonunda kiracı malı boşaltacaktır" ilave edilirse ve kiracı bunu imzalarsa, sözleşme kiracı açısından bağlayıcı oluyor mu? Güvenç'in buna cevabı kısaca, "Hayır." 

"Kira kontratına böyle bir detay ilave edilemez" diyen Güvenç, "Tahliye taahhütnamesinin kira kontratının yapıldığı tarihle yapılamayacağının altını çiziyor ve ilave ediyor:

"Kira kontratı içinde ‘sene sonunda kiralanan ev tahliye edilecektir’ maddesi olamaz olsa da geçersizdir. Makul bir zaman sonra alınmış olması gerekli… Genel yaklaşım tahliye taahhütnamesini tarih olarak kiralanan konut tarihinden 1 ya da 1,5 ay sonrası olarak imza atmaktır. Misalin 1 Ocak’ta kontrat imza attınız diyelim, 15 Şubat’ta tahliye taahhütnamesi imza atılabilir. Ama konut sahipleri cingözlük yapıp tarih alanı boş biçimde imza attırtıyor ve kiracıya güçlük çıkarıyor."

BOŞ BİÇİMDE İMZALAMAYIN, HATTA KABUL ETMEYİN

'İmza geçerli olsa da bireyin itiraz etmek hakkı bulunuyor mu?' diye sorduğum Tüm Teşebbüsçü Emlak Müşavirleri Derneği Başkanı Hakan Akdoğan, boş olan kontratı imzalamayın diye uyardı ve şu bilgileri paylaştı:

-- Öncelikle konut kiralayacak olan bireyler, uzun süreli veya kısa süreli olsun, tahliye taahhütnamelerinin kesinlikle dolu olduğunu ve tarihinin kira kontratının bitim süresi olup olmadığını hakimiyet etmeli. Boş tahliye vaadi asla imza atılmamalı. Bu halde mülk sahibi kendi kafasında tanımlayacağı tarihi oraya ilave ederek süratli bir biçimde tahliye süreci başlatıyor. 

-- Bu noktada kiracılar, sözleşme sonrasında kira sözleşmeyi yapılırken tarafıma imza attırılan şu tarihli boş tahliye taahhütnamesi geçersizdir diyerek bir protesto yollayabilir. Kira sözleşmeyi imzasından sonra ileri bir tarihte verilen noterden verilmiş tahliye taahhütnameleri ise geçerlidir. Bu belge ile alakalı harekâtın da tahliye gününden itibaren 30 gün içinde yapılması gerekir.

Kira sözleşmesi yaparken dikkat Hemen imzalamayın, çok kişinin başına geliyor...

KONTRAT YAPARKEN BU 9 MADDEYE DİKKAT

İstanbul başta olmak üzere bir hayli şehirde yaşanan kira çoğalışlarıyla artık kiracılar konut kiralamak istediklerinde huzursuz oluyor. Bu sebeple bazı kiracılar daha tehlikesiz olduğu fikriyle noter aracılığıyla kontrat yapılmasını istiyor. Peki noter onaylı kontrat yapmak, evrakı daha mı ehemmiyetli kılıyor?

Hakan Akdoğan, “Bu lüzumlu bir mükelleflik değil. Zati kira sözleşmesinin yazılı olma koşulu dahi yok. Noterden yapılmış olması yalnızca imza atan tarafların kimliğini doğrulama ile hudutlu. Hatta ekstra da gider” dedi ve kontrat yapılırken dikkat edilmesi gerekenleri şu biçimde sıraladı:

1- Malikin kim olduğunu kesinlikle tapu tahvili misalini isteyerek bilmek gerekiyor. Hatta web tapu sorgulamayla hakimiyet edilmeli.

2- Malik sayısı birden fazla ise kiraya verenin yetki hakimiyeti sağlanmalı.

3- Kira ödemeleri de maliklere payları oranında yatırılmalı.

4- İlk kira kıymeti, depozito kıymeti dâhil olmak üzere kira değerlerinin kesinlikle bankadan yatırılması sağlanmalı. Elden kira ödemesi yapılması asla kabul edilmemeli. Banka aracılığıyla ödeme yapılacağı kontratta kesinlikle geçmeli. Hatta ödemeye yaptığınız banka dekontlarının kökenali ya da PDF halini gizlemenizi öneririm.

5- En ehemmiyetli husus ise bu; kira çoğalışının en fazla TÜFE Harcayıcı Maliyet Endeksi ortalaması olarak artırılabileceği sarihçe kontratta yer almalı.


6- Kira kıymetinin net mi, brüt mü olduğu sarih olarak yazılması unutulmamalı.

7- Emlak şirketlerinde yaptığınız kontratlar evvelinde Kiralamaya Aracılık Kontratı yapmayı umursamama etmeyin.

8- Kiralamalarda emlak şirketleri için hizmet değerin bir aylık kira kıymeti + Katma Değer Vergisi meblağı geçemeyeceğini unutmayın.

9- Anahtarı ve demirbaşları teslim alırken ya da teslim ederken, kesinlikle bir teslim zabtı tertip edin. Daha sonra buradan da canınızı sıkacak vaziyetler çıkabilir.

Avukat Ali Güvenç Kiraz ise “Kira kontratlarında kiracı genel olarak kanun nezdinde korunuyor. İlk 5 sene içerisinde legal çoğalış oranları emindir. Bu zati kontratta yer alıyor. Bunun dışında resmi olarak açıklanan oranın dışında kira çoğalışı asla kabul edilmemeli. Hatta arzı da kabul edilmemeli. Böyle detaylar kontratta da asla yer almalı” dedi.

Ayrıca Kiraz, “Kiracı, kendisinin ödeme lüzumluluğu olmayan ödentileri ödemeyi asla kabul etmemeli. Misalin emlak ödentisi gibi…” ifadelerini kullandı.

Kira sözleşmesi yaparken dikkat Hemen imzalamayın, çok kişinin başına geliyor...

KONTRATTA OLMAMASINA KARŞIN KOLAY TADİLAT BAHANELERİYLE  KONUTTAN ÇIKARMAYA ÇALIŞIYORLAR

Avukat Ali Güvenç Kiraz, kontratta yer almamasına karşın son zamanlarda kira maliyetlerinin çoğalmasından dolayı tadilat mazeretiyle kiracıların konuttan çıkarılmaya zorlandığının altını çizdi ve mevzuyla alakalı şu ehemmiyetli bilgileri paylaştı:

“Temelli tadilat-tamirat ve imha, bir tahliye nedenidir ancak bunun temelli olması gerekir. Boya badana yaptıracağım’, ‘Minik tefek tadilat yaptıracağım’, diyerek kiracı tahliye edilemez. Tahliye arzı uyarı ile sevk edilip iki ay zaman verilir. Kiracıya bu mevzuda yapılacak tadilat vb için proje sunulması zorunludur. Daha da ehemmiyetlisi temelli tadilat tamirat ve imha da bu işler bittikten sonra kiracı yine taşınmaza davet edilmelidir. Edilmezse konut sahibi tazminat ödemek zorundadır.”

‘DEPOZİTODA KURAL MUHAKKAK AMA UYGULANMIYOR’

Konut kiralarken depozito da çok ehemmiyetli bir mevzu… Depozito, kiralanan malın hasar görmeyeceğine dair para ya da değerli belge olarak verilen güvence güvenceyi olarak adlandırılıyor.

Kiralama operasyonlarında bu güvence evvelden veriliyor ve kira kontratının koşullarına bağlı olarak kiralanan maldan çıkarken geri alınıyor. Fakat konut sahibi konut kiralarken kaç aylık kira kıymeti kadar depozito isteyebilir?

Hakan Akdoğan, depozitoda kuralın çok net olduğunu ama bankaya yatırılması gerektiği halde yatırılmadığının altını çizdi ve şu biçimde detaylandırdı:

-- Depozitoda üç ay hududu var. Hatta bankaya yatırılması, kanunda olmasına karşın uygulanmıyor. Kanuna göre ev ve çatılı işyeri kiralarında kontratla kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira kıymetini aşamaz. Güvence olarak para veya değerli belge verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır. Değerli dokümanı ise bir bankaya ambar eder.

-- Banka, teminatları ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin netleşmesiyle ya da netleşmiş duruşma kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira kontratının sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira kontratıyla alakalı bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine teminatı geri vermekle mükelleftir.


Resimler: İStock